Dampak Berkelanjutan Penurunan Harga Properti di Tiongkok: Sorotan Desember 2025

Tren Harga Properti Baru di Tiongkok: Angka Desember 2025

Penurunan Berlanjut: Data Bulanan dan Tahunan

Kontraksi pasar properti Tiongkok menunjukkan persistensinya hingga akhir tahun 2025, menggarisbawahi tantangan yang mendalam di sektor perumahan negara tersebut. Data terbaru untuk bulan Desember 2025 kembali menegaskan pola penurunan yang mengkhawatirkan. Secara nasional, harga rumah baru tercatat mengalami penurunan sebesar 0,4% secara bulanan (month-over-month/m/m). Angka ini, yang konsisten dengan penurunan yang terjadi pada bulan sebelumnya di level yang sama (-0,4%), menjadi indikator kuat bahwa tekanan jual dan keengganan pembeli terus berlanjut tanpa jeda signifikan. Konsistensi dalam penurunan bulanan ini mengisyaratkan bahwa dinamika negatif telah tertanam kuat di pasar, secara sistematis mempengaruhi sentimen dan keputusan investasi secara luas di seluruh negeri. Ini bukan lagi fluktuasi sesaat, melainkan sebuah tren yang stabil dan meresap.

Lebih jauh lagi, gambaran yang lebih suram terlihat dari data tahunan yang membandingkan harga properti dengan periode yang sama setahun sebelumnya. Harga rumah baru menunjukkan penurunan yang lebih tajam, mencapai -2,7% secara tahunan (year-over-year/y/y) pada Desember 2025. Angka ini semakin memburuk jika dibandingkan dengan penurunan tahunan sebelumnya yang tercatat -2,4%. Akselerasi dalam tingkat penurunan tahunan ini sangat mengkhawatirkan karena menunjukkan bahwa kondisi pasar tidak hanya stagnan dalam penurunan, tetapi justru mengalami momentum negatif yang semakin kuat seiring berjalannya waktu. Penurunan y/y yang memburuk mengindikasikan bahwa harga saat ini berada jauh di bawah level setahun yang lalu, menyoroti erosi nilai properti yang signifikan dan berkelanjutan. Fenomena ini tidak hanya berdampak pada pembeli potensial dan investor yang melihat aset mereka terdepresiasi, tetapi juga pada neraca keuangan pengembang properti dan stabilitas sistem perbankan yang memiliki eksposur besar terhadap sektor ini. Penurunan harga secara terus-menerus menciptakan efek domino yang merusak kepercayaan pasar dan menghambat upaya pemulihan ekonomi secara menyeluruh.

Pasar Rumah Bekas: Tekanan yang Serupa

Harga Rumah Bekas dan Psikologi Pembeli

Tidak hanya pasar properti baru yang merasakan tekanan hebat, sektor rumah bekas juga mencerminkan pola penurunan serupa yang memperkuat narasi krisis kepercayaan di pasar real estat Tiongkok. Pada Desember 2025, harga rumah bekas secara nasional menunjukkan penurunan sebesar 0,7% secara bulanan. Angka ini juga sejajar dengan penurunan yang tercatat pada bulan sebelumnya, yang juga berada di level -0,7%. Konsistensi penurunan pada segmen rumah bekas ini menegaskan bahwa masalah yang dihadapi pasar properti tidak terbatas pada proyek-proyek baru yang belum selesai atau spekulasi pengembang, melainkan telah meresap ke dalam pasar yang lebih luas, matang, dan sudah mapan.

Penurunan yang berkelanjutan di pasar rumah bekas memiliki implikasi yang signifikan terhadap psikologi pembeli secara keseluruhan. Ketika harga properti, baik baru maupun bekas, terus menunjukkan tren penurunan, hal ini secara inheren menciptakan lingkaran setan yang sulit diputus. Calon pembeli menjadi semakin enggan untuk melakukan pembelian, dengan keyakinan yang mengakar bahwa harga akan terus turun di masa mendatang. Logika di balik keengganan ini sederhana namun kuat: mengapa harus mengeluarkan sejumlah besar uang untuk membeli properti sekarang jika ada kemungkinan besar harga akan lebih rendah bulan depan, tiga bulan lagi, atau bahkan tahun depan? Ekspektasi penurunan harga ini memperparah masalah dengan mengurangi permintaan secara drastis, karena semua orang menunda pembelian mereka. Kurangnya permintaan ini pada gilirannya menekan harga lebih jauh ke bawah. Lingkaran umpan balik negatif ini membuat pasar terperangkap dalam siklus di mana penurunan harga memicu ekspektasi penurunan lebih lanjut, yang kemudian menghambat pembelian dan mempercepat penurunan harga aktual. Efek ini tidak hanya memengaruhi individu yang mencari hunian, tetapi juga investor yang melihat properti sebagai aset yang nilainya terus terkikis. Dampak kumulatif dari penurunan ini adalah melemahnya kepercayaan pasar secara menyeluruh dan prospek pemulihan yang semakin jauh dari jangkauan.

Lingkaran Setan di Pasar Properti Tiongkok

Mengapa Pembeli Menunda Keputusan?

Frasa "lingkaran setan" secara tepat menggambarkan situasi yang dihadapi pasar properti Tiongkok saat ini. Inti dari masalah ini adalah hilangnya kepercayaan fundamental di antara para pembeli dan investor, sebuah pilar penting yang menopang pasar properti yang sehat. Ketika harga properti, baik rumah baru maupun bekas, terus-menerus berada dalam tren penurunan yang jelas dan tidak menunjukkan tanda-tanda stabilisasi, ekspektasi pasar secara otomatis beralih ke arah penurunan yang berkelanjutan. Pembeli potensial, yang mungkin memiliki kapasitas finansial dan niat untuk membeli, kini dihadapkan pada dilema strategis yang sulit: melakukan pembelian sekarang dengan risiko nilai aset akan menyusut dalam waktu dekat, atau menunda pembelian dengan harapan besar mendapatkan harga yang jauh lebih rendah di masa depan.

Dalam situasi di mana ekspektasi penurunan harga menjadi norma, menunda pembelian properti menjadi pilihan yang lebih rasional dan menarik bagi sebagian besar individu dan keluarga. Keputusan kolektif untuk menunggu ini secara langsung mengurangi volume transaksi di pasar, yang pada gilirannya memperkuat tekanan ke bawah pada harga. Kurangnya permintaan ini memaksa pengembang untuk menawarkan diskon yang lebih besar atau memperlambat proyek mereka secara signifikan, sementara pemilik rumah bekas mungkin kesulitan menjual properti mereka atau terpaksa menurunkan harga secara drastis untuk menarik pembeli. Hasilnya adalah penurunan harga yang sebenarnya dan terukur, yang kemudian semakin memperkuat ekspektasi penurunan harga di masa depan, sehingga melengkapi dan memperparah lingkaran setan tersebut. Ini adalah dinamika pasar yang sangat sulit untuk diputus, karena melibatkan perubahan psikologi kolektif yang mendalam, bukan hanya faktor ekonomi murni yang dapat diatasi dengan kebijakan sederhana.

Dampak pada Pengembang dan Ekonomi Lebih Luas

Lingkaran setan ini tidak hanya memengaruhi psikologi pembeli, tetapi juga menciptakan krisis eksistensial bagi para pengembang properti Tiongkok. Dengan penjualan yang lesu dan harga yang terus turun, pengembang menghadapi tantangan serius dalam menghasilkan pendapatan dan arus kas yang cukup untuk melunasi utang-utang mereka yang masif, membiayai proyek yang sedang berjalan, atau bahkan menyelesaikan proyek yang sudah terbengkalai. Banyak pengembang besar, termasuk beberapa raksasa industri, telah terjerat dalam masalah likuiditas yang parah, dengan beberapa di antaranya menghadapi kebangkrutan atau restrukturisasi utang besar-besaran yang mengguncang pasar keuangan. Kegagalan atau kesulitan pengembang ini memiliki konsekuensi yang jauh lebih luas dan berpotensi sistemik:

• Proyek Terbengkalai: Ribuan proyek apartemen yang belum selesai meninggalkan jutaan pembeli yang telah membayar uang muka dalam posisi rentan, tanpa harapan akan mendapatkan hunian impian mereka dalam waktu dekat. Ini memicu protes dan ketidakpuasan sosial yang meluas, serta semakin mengikis kepercayaan publik terhadap sektor properti dan pemerintah.
• Krisis Kepercayaan Investor: Keraguan terhadap kemampuan pengembang untuk menyelesaikan proyek mereka membuat calon pembeli semakin enggan untuk membeli properti baru, terutama yang masih dalam tahap pembangunan (pre-sale). Ini adalah pukulan telak bagi model bisnis pengembang Tiongkok yang sangat bergantung pada pembiayaan awal dari penjualan pre-sale.
• Paparan Sistem Perbankan: Bank-bank Tiongkok memiliki eksposur yang sangat besar terhadap sektor properti, baik melalui pinjaman langsung kepada pengembang maupun hipotek kepada pembeli individu. Penurunan harga properti yang berkelanjutan dan kegagalan pengembang dapat menyebabkan peningkatan kredit macet yang signifikan, yang berpotensi mengancam stabilitas keuangan nasional dan memicu krisis yang lebih luas.
• Pendapatan Pemerintah Daerah Anjlok: Pemerintah daerah di Tiongkok sangat bergantung pada penjualan hak guna lahan kepada pengembang sebagai sumber pendapatan utama mereka. Dengan merosotnya pasar properti, pendapatan ini anjlok secara drastis, menciptakan tekanan fiskal yang signifikan dan membatasi kemampuan mereka untuk mendanai layanan publik esensial atau proyek infrastruktur vital.
• Efek Kekayaan Negatif: Properti merupakan bentuk investasi utama dan tabungan utama bagi banyak keluarga Tiongkok. Penurunan harga yang berkelanjutan secara langsung mengurangi kekayaan rumah tangga, yang pada gilirannya dapat menekan konsumsi dan investasi lainnya, memperlambat pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan, dan bahkan dapat memicu ketidakpuasan sosial di kalangan masyarakat.

Singkatnya, lingkaran setan penurunan harga properti di Tiongkok bukan hanya sekadar masalah sektor semata, melainkan krisis multisegmen yang berpotensi memiliki implikasi makroekonomi dan sosial yang mendalam, tidak hanya di dalam negeri tetapi juga secara global.

Upaya Intervensi dan Tantangan Pemulihan

Kebijakan Pemerintah dan Reaksi Pasar

Mengingat skala dan potensi dampak sistemik yang ditimbulkan oleh kemerosotan pasar properti, pemerintah Tiongkok dan bank sentral telah mengambil serangkaian langkah intervensi. Ini termasuk pelonggaran pembatasan pembelian properti di beberapa kota besar, penurunan suku bunga hipotek untuk membuat pinjaman lebih terjangkau, dan dukungan finansial langsung untuk pengembang yang menghadapi masalah likuiditas agar dapat menyelesaikan proyek yang tertunda dan menghindari kegagalan total. Selain itu, ada juga dorongan untuk menyatukan pengembang kecil yang kesulitan dengan entitas yang lebih besar dan lebih stabil, serta upaya untuk merombak model bisnis sektor properti agar lebih berkelanjutan dan tidak terlalu bergantung pada utang yang berlebihan dan spekulasi pasar. Langkah-langkah ini bertujuan untuk menstabilkan pasar dan memulihkan kepercayaan.

Namun, efektivitas langkah-langkah ini sejauh ini masih terbatas dan respons pasar cenderung lambat. Sentimen pembeli tetap rapuh, dan kepercayaan masih sulit pulih. Salah satu alasannya adalah skala masalah utang pengembang yang sangat besar dan tersebar luas, sehingga upaya penyelamatan individu seringkali terasa seperti menambal kebocoran kecil dalam sebuah kapal yang bocor di banyak tempat. Selain itu, perubahan demografi jangka panjang Tiongkok, seperti penurunan angka kelahiran dan urbanisasi yang melambat di beberapa kota besar, juga mulai memberikan tekanan struktural pada permintaan perumahan di beberapa daerah. Pembeli yang semakin berhati-hati juga mempertimbangkan faktor-faktor makroekonomi dan demografi ini, menambah lapisan kompleksitas dalam upaya memulihkan kepercayaan dan permintaan secara menyeluruh.

Prospek Jangka Pendek dan Panjang

Prospek jangka pendek untuk pasar properti Tiongkok tetap menantang. Dengan data Desember 2025 yang menunjukkan penurunan harga yang berkelanjutan dan bahkan dipercepat secara tahunan, pemulihan kepercayaan dan permintaan akan membutuhkan waktu yang cukup lama dan serangkaian kebijakan yang lebih kuat, terkoordinasi, dan mungkin lebih radikal. Stabilisasi harga mungkin menjadi prioritas awal dan target yang paling realistis sebelum tren kenaikan harga dapat diharapkan. Ini adalah langkah pertama yang krusial untuk memutus lingkaran setan penurunan harga.

Dalam jangka panjang, Tiongkok dihadapkan pada tugas yang kompleks untuk menyeimbangkan kembali pasar propertinya. Ini melibatkan pergeseran mendasar dari model pertumbuhan ekonomi yang didorong oleh investasi properti dan utang berlebihan ke model yang lebih berkelanjutan, di mana permintaan riil dan pembangunan perumahan yang terjangkau menjadi fokus utama. Reformasi struktural yang mendalam, termasuk mungkin pengenalan pajak properti nasional yang komprehensif dan mekanisme pembiayaan pemerintah daerah yang lebih terdiversifikasi (tidak hanya bergantung pada penjualan tanah), mungkin diperlukan untuk menciptakan fondasi yang lebih stabil dan sehat bagi pasar properti di masa depan. Kegagalan untuk mengatasi tantangan ini secara efektif tidak hanya akan menghambat pertumbuhan ekonomi Tiongkok yang sudah melambat, tetapi juga dapat menimbulkan risiko sosial dan keuangan yang signifikan, dengan dampak yang terasa di seluruh dunia. Situasi yang tercermin dari data di bulan Desember 2025 adalah cerminan yang jelas dari perjuangan berkelanjutan Tiongkok dalam menavigasi krisis properti yang rumit dan multi-dimensi ini.