By Guru Belajar Forex in berita forex — 24 Des 2025

Krisis Properti Tiongkok: Akar Masalah Kepercayaan Ekonomi

Sektor properti Tiongkok saat ini berdiri sebagai episentrum utama dari masalah kepercayaan yang melanda perekonomian negara tersebut. Pernyataan Neil Thomas dari Asia Society Policy Institute menggarisbawahi bahwa, meskipun Beijing gencar mendorong ekspor dan investasi di sektor teknologi tinggi untuk mengimbangi kelemahan domestik, sektor real estat tetap menjadi jantung perlambatan ekonomi Tiongkok. Kondisi ini bukan sekadar masalah siklus pasar biasa; melainkan sebuah krisis struktural yang mengikis fundamental kepercayaan di kalangan konsumen, investor, dan pemerintah daerah, menciptakan efek domino yang meresap ke hampir setiap aspek kehidupan ekonomi dan sosial.

Kedalaman Krisis Sektor Real Estat

Krisis yang melanda sektor properti Tiongkok berakar dari kombinasi antara pertumbuhan eksplosif yang tidak berkelanjutan, spekulasi yang merajalela, dan upaya pemerintah untuk mendinginkan pasar yang terlalu panas.

Gelembung Properti dan Kebijakan "Tiga Garis Merah":
Selama beberapa dekade, investasi properti menjadi salah satu pilar utama pertumbuhan ekonomi Tiongkok dan saluran utama bagi masyarakat untuk menyimpan kekayaan. Hal ini memicu gelembung spekulatif, dengan harga properti yang melambung tinggi dan pengembang yang menumpuk utang besar untuk membiayai ekspansi ambisius mereka. Untuk mengatasi risiko sistemik yang mengancam stabilitas keuangan, pemerintah Tiongkok memperkenalkan kebijakan "Tiga Garis Merah" pada Agustus 2020. Kebijakan ini menetapkan batas ketat pada rasio utang pengembang terhadap aset, ekuitas, dan kas. Tujuannya adalah untuk mengurangi leverage dan menciptakan pasar yang lebih sehat. Namun, implementasi yang ketat secara mendadak justru memicu krisis likuiditas parah bagi banyak pengembang yang sudah terbebani utang, menghantam kemampuan mereka untuk mendapatkan pembiayaan baru.
Kasus Pengembang Raksasa:
Dampak dari kebijakan tersebut segera terlihat dengan ambruknya raksasa properti seperti Evergrande, yang pada puncaknya merupakan salah satu pengembang terbesar di dunia. Evergrande dan kemudian Country Garden, menghadapi default utang miliaran dolar, meninggalkan ribuan proyek pembangunan yang terbengkalai dan memicu kekhawatiran global akan potensi penularan krisis finansial. Jutaan pembeli rumah yang telah membayar uang muka untuk properti yang belum jadi terjebak dalam limbo, menambah ketidakpastian dan kemarahan publik. Situasi ini tidak hanya menghancurkan kepercayaan konsumen terhadap pengembang, tetapi juga terhadap janji pemerintah untuk melindungi kepentingan mereka.
Dampak pada Keuangan Pemerintah Daerah:
Pemerintah daerah di Tiongkok sangat bergantung pada penjualan hak guna tanah kepada pengembang untuk membiayai proyek infrastruktur dan layanan publik mereka. Dengan krisis properti, pendapatan dari penjualan tanah anjlok drastis, menciptakan tekanan fiskal yang parah. Banyak pemerintah daerah terpaksa memangkas pengeluaran, menunda proyek-proyek penting, atau bahkan berjuang untuk membayar gaji pegawai. Kondisi ini memperburuk prospek ekonomi di tingkat lokal dan regional, semakin menghambat upaya pemulihan ekonomi secara keseluruhan.

Properti sebagai Barometer Kepercayaan Konsumen dan Investor

Krisis properti telah menembus jauh ke dalam psikis ekonomi Tiongkok, memengaruhi bagaimana rumah tangga dan investor memandang masa depan.

Hilangnya Kekayaan Rumah Tangga:
Di Tiongkok, properti bukan hanya tempat tinggal; ia adalah aset investasi utama bagi sebagian besar rumah tangga. Diperkirakan sekitar 70% hingga 80% kekayaan rumah tangga Tiongkok terikat dalam bentuk properti. Dengan penurunan harga properti dan risiko proyek yang mangkrak, nilai aset ini terkikis secara signifikan. Penurunan kekayaan ini secara langsung memengaruhi kepercayaan diri konsumen, membuat mereka lebih enggan untuk berbelanja atau berinvestasi di sektor lain. Konsumsi domestik, yang diharapkan menjadi motor baru pertumbuhan, terhambat karena masyarakat memilih untuk menabung sebagai bentuk mitigasi risiko dan menghadapi ketidakpastian ekonomi.
Sentimen Investor yang Goyah:
Tidak hanya konsumen, investor domestik dan asing juga kehilangan kepercayaan pada prospek pasar properti Tiongkok. Ketidakpastian mengenai kebijakan pemerintah, transparansi pasar, dan kemampuan pengembang untuk memenuhi kewajiban mereka telah menyebabkan arus modal keluar dan penundaan investasi baru. Investor semakin berhati-hati dalam menempatkan dana mereka di pasar yang menunjukkan tanda-tanda ketidakstabilan sistemik.
Ancaman Terhadap Stabilitas Keuangan:
Sektor properti memiliki kaitan yang erat dengan sistem perbankan dan lembaga keuangan Tiongkok. Utang pengembang yang besar dan pinjaman hipotek yang melimpah berarti bahwa keruntuhan properti dapat memicu krisis kredit macet yang luas. Risiko ini membayangi bank-bank besar maupun kecil, serta pasar "shadow banking" yang kurang teregulasi. Jika tidak ditangani dengan hati-hati, ini berpotensi menyebabkan krisis finansial yang lebih luas dan membahayakan stabilitas ekonomi makro.

Respons Beijing: Mengejar Ekspor dan Investasi Teknologi Tinggi

Dalam menghadapi tantangan domestik yang berlarut-larut, pemerintah Tiongkok berupaya keras untuk mengalihkan fokus dan menemukan sumber pertumbuhan baru.

Strategi Pengalihan Fokus:
Beijing telah secara eksplisit mendorong strategi pertumbuhan "dua jalur" (dual circulation), dengan fokus pada inovasi teknologi dan penguatan pasar domestik, sambil tetap mempertahankan keterbukaan perdagangan internasional. Sebagai bagian dari strategi ini, pemerintah secara agresif mendorong sektor ekspor, terutama di bidang manufaktur canggih. Tiongkok telah menjadi pemain dominan dalam produksi kendaraan listrik (EV), baterai lithium-ion, dan panel surya, membanjiri pasar global dengan produk-produk berteknologi tinggi ini. Bersamaan dengan itu, investasi besar-besaran dialirkan ke sektor teknologi tinggi domestik, seperti semikonduktor, kecerdasan buatan (AI), dan bioteknologi, dalam upaya mencapai kemandirian teknologi dan memimpin inovasi global.
Efektivitas dan Tantangan:
Meskipun strategi ini menunjukkan hasil yang mengesankan dalam hal peningkatan kapasitas produksi dan pangsa pasar global di sektor-sektor tertentu, efektivitasnya dalam menutupi defisit pertumbuhan yang ditinggalkan oleh sektor properti masih menjadi pertanyaan. Penciptaan lapangan kerja di sektor teknologi tinggi, meskipun berkualitas tinggi, mungkin tidak secepat atau seluas yang diciptakan oleh sektor properti dan konstruksi yang padat karya. Selain itu, banjirnya produk ekspor Tiongkok ke pasar global telah memicu tuduhan "oversupply" dan praktik perdagangan tidak adil dari negara-negara Barat, berpotensi memicu ketegangan perdagangan dan hambatan baru.
Upaya Stimulus Sektor Properti:
Meskipun fokusnya bergeser, Beijing tidak sepenuhnya mengabaikan sektor properti. Berbagai langkah stimulus telah diumumkan, termasuk pemotongan suku bunga hipotek, pelonggaran pembatasan pembelian rumah, dan pengenalan "daftar putih" proyek-proyek properti yang layak untuk mendapatkan pendanaan bank. Namun, upaya-upaya ini sejauh ini belum mampu mengembalikan kepercayaan pasar. Masalah proyek mangkrak, harga properti yang stagnan atau menurun, dan kekhawatiran akan solvabilitas pengembang tetap menjadi penghalang utama bagi pemulihan yang berarti.

Implikasi Jangka Panjang dan Prospek Ekonomi

Krisis properti Tiongkok bukan hanya hambatan sementara; ia menandakan pergeseran struktural yang mendalam dengan implikasi jangka panjang bagi model ekonomi dan masyarakat Tiongkok.

Target Pertumbuhan PDB:
Mencapai target pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) yang ambisius menjadi semakin sulit tanpa kontribusi signifikan dari sektor properti. Pemerintah kini dihadapkan pada dilema: apakah akan mengorbankan stabilitas jangka panjang demi pertumbuhan jangka pendek, atau menerima tingkat pertumbuhan yang lebih moderat sambil mengejar reformasi struktural.
Tantangan Demografi dan Sosial:
Tiongkok juga menghadapi tantangan demografi yang serius, dengan angka kelahiran yang menurun dan populasi yang menua. Ini berarti permintaan properti jangka panjang akan berkurang, memperburuk prospek pasar properti. Di sisi sosial, ketidakpuasan publik akibat proyek mangkrak dan kerugian investasi properti dapat memicu ketidakstabilan sosial jika tidak ditangani dengan baik.
Membangun Kembali Kepercayaan:
Proses membangun kembali kepercayaan di Tiongkok akan menjadi perjalanan panjang yang menantang. Ini akan membutuhkan lebih dari sekadar kebijakan stimulus moneter atau fiskal. Diperlukan reformasi struktural yang mendalam, termasuk peningkatan transparansi, penegakan hukum yang konsisten, perlindungan yang lebih kuat bagi konsumen dan investor, serta mekanisme yang lebih efektif untuk menyelesaikan sengketa dan restrukturisasi utang. Tanpa fondasi kepercayaan yang kuat, upaya apa pun untuk menghidupkan kembali ekonomi akan menghadapi hambatan yang signifikan.

Kesimpulan: Krisis Kepercayaan yang Mengakar

Singkatnya, sektor properti Tiongkok memang merupakan inti dari masalah kepercayaan ekonomi negara tersebut, seperti yang ditekankan oleh Neil Thomas. Meskipun pemerintah Tiongkok telah menunjukkan komitmen untuk merestrukturisasi ekonominya dan mengalihkan fokus ke sektor-sektor berteknologi tinggi dan ekspor, krisis kepercayaan yang mengakar di sektor real estat terus menjadi beban berat. Pemulihan kepercayaan ini sangat krusial, tidak hanya untuk stabilitas sektor properti itu sendiri, tetapi juga untuk kesehatan keseluruhan perekonomian Tiongkok dan posisinya di panggung global.